Azərbaycanda daşınmaz əmlaka əsaslanan fondların yaradılması ideyası son vaxtlar kapital bazarının inkişafı və investorların imkanlarının genişləndirilməsi ilə bağlı müzakirələrin diqqət mərkəzinə çıxıb. Belə fondlar vətəndaşlara daşınmaz əmlaka birbaşa sahib olmadan, daha kiçik məbləğlərlə sərmayə qoymaq imkanı verə bilər.
Bu təşəbbüsü “Bakı Fond Birjası” QSC-nin İdarə Heyəti sədrinin müavini Oqtay Qasımov irəli sürüb. Onun sözlərinə görə, fondların yaradılması kiçik sərmayədarların imkanlarını genişləndirə, bazarda şəffaflığı təmin edə və risklərin azaldılmasına xidmət göstərə bilər. Təklifin reallaşması daşınmaz əmlak bazarına yeni nəfəs gətirməklə yanaşı, kapital bazarının inkişafına da ciddi təsir göstərə bilər.
FED.az daşınmaz əmlaka əsaslanan fondların əmlak və kapital bazarına mümkün təsirləri haqqında araşdırmanı təqdim edir.
Əmlak fondları obyektiv qiymətlərin formalaşmasına səbəb olacaq
“Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti” İctimai Birliyinin sədri Vüqar Oruc “Report”a açıqlamasında deyib ki, daşınmaz əmlak bazarı hazırda ölkədə əsas investisiya istiqamətidir və belə fondların yaradılması bazarın daha da inkişafına təkan verəcək:
“Daşınmaz əmlak bu gün ən cəlbedici investisiya sahəsidir. Fondların yaranması böyük əmlakları əldə edə bilməyən vətəndaşlara kiçik vəsaitlərlə birjalar vasitəsilə bazara daxil olmaq imkanı verəcək, investisiya yatırımlarına şərait yaradacaq və onları payçı edəcək. Bu, o deməkdir ki, daşınmaz əmlak bazarına müəyyən kapital yığımı imkanları olan şəxslərlə yanaşı, hər bir vətəndaş sərmayə qoya biləcək. Bu isə azad rəqabətin güclənməsi və sahibkarlıq hüquqlarının bərabər bölüşdürülməsi baxımından mühüm addımdır”.
Ekspertin fikrincə, belə fondlar həm də kölgə bazarının daralmasına, şəffaf hesabatlılığa və obyektiv qiymətlərin formalaşmasına xidmət edəcək: “Məsələn, artıq bilinəcək ki, icarəyə verilmiş əmlakın sahibləri yüzlərlə vətəndaşdır və gəlir onların arasında bölüşdürülür. Bu, dünya təcrübəsində də uğurla tətbiq olunan bir modeldir”.
V.Orucun sözlərinə görə, daşınmaz əmlak fondları xüsusilə kiçik yığımları olan vətəndaşlar üçün əhəmiyyətlidir. Bununla yanaşı, o hesab edir ki, ölkədə birja mədəniyyətinin formalaşması da vacibdir:
“Təəssüf ki, əhali hələ də bu sahədə ehtiyatlı davranır. Hazırda elə vətəndaşlarımız var ki, yığımları az olduğuna görə, mənzil alıb icarəyə vermək imkanına malik deyillər. Bu halda, payçı olmaq və əmlak investisiyasından gəlir əldə etmək olduqca cəlbedici imkanlar açır.”
Ekspert əlavə edib ki, fondların yaradılması turizm və ticarət sektoruna da müsbət təsir göstərəcək, iri və kiçik investorların maraqlarını balanslaşdıracaq: “Belə fondların tətbiqi nəticəsində investisiyanın yükü bölüşdürülür, yəni çoxtərəfli sərmayələrin iştirakı ilə layihələrin həyata keçirilməsi üçün şərait yaradır"
İnvestisiya fondları bazara yeni nəfəs gətirəcək
“Azərbaycan Fond Birjası İştirakçılarının Assosiasiyası” (AFBİA) İctimai Birliyinin İdarə Heyətinin üzvü, yerli investisiya şirkətlərindən birinin direktoru Pərvanə Qasımova isə hesab edir ki, daşınmaz əmlak investisiya fondları həm kapital bazarı, həm də investor maraqları üçün əhəmiyyətli alətdir:
“Daşınmaz əmlak fondları daşınmaz əmlakı ən etibarlı sərmayə hesab edənlər üçün əlverişlidir. Çünki çox zaman vətəndaşlarda mənzil və ya obyekt almaq üçün kifayət qədər vəsait olmur. Fond payları vasitəsilə isə kiçik məbləğlərlə belə daşınmaz əmlaka investisiya etmək mümkündür.”
Onun sözlərinə görə, bu sahəni tənzimləyən qanunvericilik artıq mövcuddur:
“2010-cu ildə qəbul edilmiş ‘İnvestisiya fondları haqqında’ Qanun belə imkan verir. Lakin indiyədək hələ heç bir fond yaradılmayıb. Bu sahənin inkişafı həm investisiya mühitinə, həm də kadr hazırlığına müsbət təsir göstərəcək.”
“İnvestisiya fondları bazarın inkişafına yeni nəfəs verəcək”
“Azərbaycan Fond Birjası İştirakçılarının Assosiasiyası” (AFBİA) İctimai Birliyinin İdarə Heyətinin üzvü, yerli investisiya şirkətinin direktoru Pərvanə Qasımovanın sözlərinə görə, daşınmaz əmlak fondlarının yaradılması həm kapital bazarına, həm də investorların maraqlarına müsbət təsir göstərəcək:
“Ümumiyyətlə, investisiya fondlarının, o cümlədən daşınmaz əmlak investisiya fondlarının təsis olunması kapital bazarını gücləndirəcək. Baxmayaraq ki, bu fondların aktivlərinin əsas hissəsini daşınmaz əmlak təşkil edir, investorun əldə etdiyi aktiv pay adlanır. Beləliklə, daşınmaz əmlakı ən etibarlı sərmayə hesab edənlər üçün fond payları əlverişli imkan yaradır. Çünki çox vaxt daşınmaz əmlaka birbaşa sərmayə üçün kifayət qədər vəsait olmur. Bu halda fond payları almaqla insan az məbləğlə belə daşınmaz əmlaka yatırım etmiş olur”.
Ekspert qeyd edib ki, sahəni tənzimləyən hüquqi baza artıq mövcuddur:
“Mərkəzi Bankın təklifi ilə qanunvericilikdə müvafiq dəyişikliklər də edilib. Hələ 2010-cu ildə qəbul olunmuş ‘İnvestisiya fondları haqqında’ Qanun belə fondların yaradılmasına imkan verir. Lakin indiyə qədər bu istiqamətdə konkret addım atılmayıb. Fondların təsis edilməsi həm investisiya mühitini canlandıracaq, həm də yeni sahədə kadr hazırlığını stimullaşdıracaq”.
“Bakı Fond Birjası” QSC “Report”un sorğusuna cavabında bildirib ki, 2025-ci ilin sonuna qədər Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarının həcmi 500 milyard ABŞ dollarına çata bilər. Bu göstərici ölkənin ÜDM-dən təxminən 6 dəfə çoxdur.
Müqayisə üçün: Qazaxıstanda daşınmaz əmlak bazarının həcmi ÜDM-dən 3 dəfə, Pakistanda 5 dəfə, Türkiyədə isə təxminən 11 dəfə çoxdur.
QSC qeyd edib ki, daşınmaz əmlak investisiyalarının daha çevik və likvid alətlər vasitəsilə - yəni investisiya fondları üzərindən birjada ticarəti – bazarda qiymət asimmetriyasını azalda, kapitalın dövriyyəsini sürətləndirə və həm investorlar, həm də daşınmaz əmlak sahibləri üçün sərmayəyə çıxış imkanlarını genişləndirə bilər:
“Fond birjası emitentlərdən maliyyə hesabatlarının açıqlanmasını tələb edir. Bu, bazarda şəffaflığı artırır, investorların inamını gücləndirir və məlumatlara əsaslanan daha rasional investisiya qərarlarının qəbuluna şərait yaradır”.
Qurum həmçinin xatırladıb ki, Azərbaycanda “İnvestisiya fondları haqqında” Qanun mövcuddur. İnvestisiya fondları, o cümlədən qapalı paylı fondlar, aktivlərinə daşınmaz əmlak əlavə edə bilərlər. Bununla belə, bu bazarın inkişafı üçün əhali və əmlak sahibləri arasında maliyyə və investisiya savadlılığının artırılması, həmçinin fond idarəçilərinin peşəkarlığının gücləndirilməsi vacibdir.
“Oxşar ölkələrin təcrübəsindən istifadə edərək ilkin mərhələdə müəyyən güzəştlərin tətbiqi bazarın inkişafına təkan verə bilər”, - birjadan bildirilib.
BFB-nin mövqeyinə görə, investisiya fondlarının aktivləri kimi həm yaşayış, həm də kommersiya obyektləri çıxış edə bilər. Amma ilkin mərhələdə turizm obyektləri, ticarət mərkəzləri və hotellərin fond aktivlərinə daxil edilməsi daha məqsədəuyğun sayılır. Bu yanaşma həmin əmlakların mütəşəkkil idarə olunmasına, icarə haqlarının yığılmasına və fond səhmləri üzrə dividend ödənişlərinə şərait yaradacaq.
Qurum əlavə edib ki, investisiya fondları ümumilikdə bazarda likvidliyi artıran, yeni maliyyələşmə alətlərinə çıxışı təmin edən və sərmayələrin real sektora yönləndirilməsini dəstəkləyən mühüm vasitədir.
Xarici təcrübə: Türkiyə, ABŞ və digər ölkələrin nümunələri
Dünyada daşınmaz əmlak investisiya fondları (REIT) uzun illərdir uğurla tətbiq olunur və kapital bazarının inkişafında mühüm rol oynayır.
Türkiyə təcrübəsi göstərir ki, bu fondlar ölkənin maliyyə bazarında aktivliyi artıraraq həm kiçik, həm də iri investorlar üçün sərmayə imkanlarını genişləndirib. Hazırda Türkiyədə 40-dan çox daşınmaz əmlak investisiya fondu fəaliyyət göstərir və onların aktivlərinin dəyəri milyardlarla dollar təşkil edir.
ABŞ isə bu sahədə dünyanın ən böyük bazarına sahibdir. İlk daşınmaz əmlak fondları 1960-cı illərdə yaradılıb, bu gün isə ABŞ REIT-lərinin ümumi bazar dəyəri 1,3 trilyon ABŞ dollarını ötüb. Burada fondlar əsasən ofis binaları, ticarət mərkəzləri, logistika anbarları və hotellərə yönəldilmiş sərmayələrlə seçilir.
Qazaxıstan və Pakistan kimi ölkələrdə də son illərdə bu model tətbiq olunmağa başlayıb. Təcrübə göstərir ki, fondların yaradılması daşınmaz əmlak bazarında kapitalın daha şəffaf və səmərəli dövriyyəsinə imkan yaradır.
Beləliklə, daşınmaz əmlak investisiya fondlarının tətbiqi kölgə iqtisadiyyatının azalmasına, obyektiv qiymətlərin formalaşmasına və dövlət büdcəsinə əlavə vergi gəlirlərinin yaranmasına şərait yaradır (Report).
