“Son dövrlərdə paytaxtın daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan dəyişikliklər artıq klassik tələb-təklif balansının hüdudlarını aşaraq daha mürəkkəb, çoxqatlı və struktur baxımından yeni dövrə qədəm qoyur. Mövcud dinamika bazarın yalnız kəmiyyət göstəriciləri ilə deyil, keyfiyyət parametrləri üzrə də yenidən formalaşdığını açıq şəkildə göstərir”.
Bu barədə Pravda.az-a Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) üzvü, “PRICE EXPERT” qiymətləndirmə şirkətinin təsisçisi və direktoru Hüseyn Talıbov məlumat verib.
Onun sözlərinə görə, hazırda bazarda formal olaraq “alıcı az, satıcı çox” konfiqurasiyası müşahidə olunsa da, bu vəziyyət klassik iqtisadi məntiqə uyğun olaraq qiymətlərin enməsinə səbəb olmur: “Əksinə, bazar daxilində struktur diferensiasiya dərinləşir, seqmentlərarası fərqlər isə daha kəskin xarakter alır. Əsas paradoks ondan ibarətdir ki, alıcılıq aktivliyinin nisbi zəifləməsinə baxmayaraq, qiymətlərdə enmə deyil, artım meyli davam edir. Bu isə bazarda baş verən keyfiyyət dəyişikliklərinin birbaşa nəticəsidir. Hazırda bazarın əsas bölünmə xətti hüquqi status və tikinti keyfiyyəti üzərindən keçir. Çıxarışı olan, şəffaf hüquqi baza ilə təmin edilmiş və yüksək tikinti standartlarına cavab verən mənzillərlə sənədləşmə baxımından qeyri-müəyyən və riskli əmlaklar arasında likvidlik fərqi son bir ildə əhəmiyyətli şəkildə genişlənərək 25-30 faiz intervalına çatıb”.
Ekspert qeyd edir ki, alıcıların hüquqi risklərdən yayınmaq davranışı nəticəsində sənədsiz mənzillərə maraq kəskin şəkildə azalır: “Bu isə öz növbəsində çıxarışlı mənzillərə tələbi artıraraq həmin seqmentdə qiymətlərin yüksəlməsini stimullaşdırır və bazarda keyfiyyət əsaslı seleksiya prosesini gücləndirir. Qiymət artımı artıq yalnız şəhərin mərkəzi və sub-mərkəzi zonaları ilə məhdudlaşmır. Paytaxtın kənar yaşayış massivlərində də analoji dinamika müşahidə olunur. Xüsusilə Əhmədli, Həzi Aslanov, Neftçilər və Xalqlar Dostluğu kimi ərazilərdə son aylarda orta bazar qiymətlərində 12-18 faiz civarında artım qeydə alınıb. Bu proses mərkəzdə formalaşmış yüksək qiymət səviyyəsinin alternativ axtaran alıcılar vasitəsilə periferiyaya ötürülməsi ilə izah olunur və klassik “domino effekti” modelinə uyğun şəkildə inkişaf edir”.
H. Talıbovun fikrincə, inşaat sektorunda xərclərin artması qiymət dinamikasına birbaşa təsir edən fundamental amillər sırasındadır: “Qlobal və regional bazarlarda tikinti materiallarının bahalaşması, logistika xərclərinin yüksəlməsi yeni layihələrin maya dəyərini artırır. Nəticədə həm ilkin, həm də təkrar mənzil bazarında qiymət gözləntiləri sistemli şəkildə yuxarı istiqamətdə formalaşır. Paytaxtın mənzil fondunun yenilənməsi çərçivəsində həyata keçirilən söküntü və yenidənqurma layihələri də bazarda tələbi sabit saxlayan əsas faktorlar sırasındadır. Köhnə binaların sakinlərinə təqdim olunan kompensasiya mexanizmləri və yeni mənzillərlə təminat bazar dövriyyəsinə əlavə alıcılıq qabiliyyəti daxil edir”.
Digər mühüm amil daxili miqrasiyanın davam etməsidir. Regionlardan paytaxta yönələn axın fonunda mənzilə olan fundamental tələbat təklifin artım tempini üstələyir. Bu şəraitdə investisiya məqsədli mənzillərin qiyməti son bir ildə təxminən 22 faiz artım nümayiş etdirib. Paralel olaraq, xaricdə yaşayan azərbaycanlıların daşınmaz əmlaka marağının artması və bu sahənin etibarlı investisiya aləti kimi qəbul olunması bazara əlavə kapital axınını təmin edir.
Daşınmaz əmlakın inflyasiyadan qorunma vasitəsi kimi aktuallığını saxlaması da satıcıların qiymət endiriminə getməməsinin əsas səbəblərindən biridir. Alıcılıq qabiliyyətinin daha selektiv xarakter alması bazarın aşağı keyfiyyətli seqmentində nisbi durğunluq yaratsa da, bu amil ümumi qiymət indeksinə aşağı yönlü təsir göstərmir.
Müsahibimiz vurğulayır ki, mövcud şəraitdə ipoteka və kredit mexanizmləri vasitəsilə bazara daxil olan vəsaitlərin böyük hissəsi məhz çıxarışlı və hüquqi baxımdan şəffaf mənzillərə yönəlir: “Bu isə həmin seqmentdə qiymətlərin yüksək səviyyədə qalmasını və artım potensialının qorunmasını şərtləndirir. İnşaat şirkətlərinin yeni layihələrdə kvadratmetr qiymətlərini artıq ilkin mərhələdə yüksək səviyyədə müəyyən etməsi isə “ucuz mənzil” seqmentinin bazardan tədricən sıxışdırıldığını açıq şəkildə nümayiş etdirir.
Bazar iştirakçıları arasında müəyyən gözləmə mövqeyi müşahidə olunsa da, bu faktor qiymətlərin real azalması üçün yetərli deyil. Sərbəst maliyyə resurslarının əhəmiyyətli hissəsi hələ də daşınmaz əmlak sektoruna yönəlməkdə davam edir. Xüsusilə infrastruktur layihələrinin genişləndirildiyi ərazilərdə torpaq sahələrinin bahalaşması fərdi yaşayış evlərinin qiymətlərinə də yüksəldici təsir göstərir.
Ümumilikdə mövcud tendensiyalar onu göstərir ki, yaxın perspektivdə bazarda yalnız yüksək likvidliyə malik, hüquqi baxımdan şəffaf və keyfiyyətli əmlakların qiymət artımı davam edəcək. Digər seqmentlərdə isə passiv satış mərhələsinin dərinləşməsi gözlənilir. Belə bir şəraitdə alıcılar üçün optimal strategiya hüquqi riskləri minimum olan, likvidliyi yüksək və uzunmüddətli dəyər artımı potensialı formalaşdıran layihələrə üstünlük verməkdən ibarətdir – deyə, Hüseyn Talıbov fikrini yekunlaşdırır.
